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退去・原状回復 退去費用の相場を、
実際の見積書で確かめる

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同じ部屋の原状回復見積書が、交渉の前と後で2通あります。全項目・全単価をそのまま公開します。

都内・3LDK・84.75㎡／入居12年6ヶ月／2025年11月立会

退去費用の相場は、総額では決まりません。実際の見積書2通で見てください

退去費用の相場は「項目別の単価」で見る

「1Kなら3〜5万円」「3LDKなら10〜15万円」という総額の相場表をよく見かけます。しかし実際の見積書は、項目ごとの単価に数量を掛けて積み上げた表です。総額は、単価ではなく「何項目載せられたか」で決まります。

実際、今回の事例は同じ部屋・同じ立会日・同じ業者の見積書でありながら、590,755円と129,136円という2つの総額が出ています。単価は1円も変わっていません。変わったのは項目数だけです。

ですから見るべきは総額ではなく、①各項目の単価が妥当か ②その項目がそもそも自分の負担なのかの2点です。

実際の見積書に書かれていた単価（一次データ）

以下は今回の見積書に記載されていた単価そのものです。推計ではなく、書面に印字されていた金額です（すべて税抜）。

この表の使い方はひとつです。手元の見積書と単価を並べて、桁が違わないかを見てください。単価そのものが極端に高いケースは、実はそれほど多くありません。金額が膨らむのは、項目が増えるときです。

ハウスクリーニングの相場と、面積別の目安

ハウスクリーニングの単価は、賃貸管理の実務で扱う水準として1㎡あたり1,100〜1,500円（税抜）が一般的です。今回の見積書は1,296円/㎡で、相場のちょうど中間にあたります。

この単価に部屋の面積を掛ければ、クリーニング代の目安が出ます。以下は上の単価幅で計算したものです。

実例：交渉前の見積書（15項目・全単価）

ここからが本題です。実際の事例を、金額を一切加工せずに出します。

立会いのあとに届いた最初の見積書が、次の15項目です。「入居者負担額」の列が、実際に請求された金額です。

敷金は160,000円です。そこから借主負担590,755円を差し引くと、430,755円の追加請求になります。退去して部屋を明け渡したあとに、43万円を振り込んでくださいという通知が届いた状態です。

交渉後の見積書（3項目・129,136円）

借主側が反論した結果、届き直した見積書がこちらです。

敷金160,000円から129,136円を差し引き、30,864円が返金になりました。43万円の追加請求が、3万円の返金に変わっています。

消えた12項目と残った3項目を分けた線

並べると、線がはっきり見えます。

• 残ったのは「なくなった物・割れた物」…泡沫キャップの紛失と便座フタの破損。12年6ヶ月という年数では説明のつかない、個別の出来事です
• 消えたのは「経年で説明がつく劣化」…建具の面材剥がれ、コーキングのカビ、床の傷。どれも12年住めば起きうるものです
• クリーニングは争っていない…契約の特約で借主負担とされることが多く、単価も相場内でした。ここを争わなかったことで交渉が短く済んでいます

つまり争点は、「その損傷は、時間が経てば起きるものか。それとも入居者が起こした事故か」の一点です。ここに集約されます。

1つ落とすと、連動して落ちる項目がある

見積書をよく見ると、3番の木巾木交換と4番の見切り材設置には「床張替えに伴う」と備考が入っています。これはフローリング張替えをするから発生する付随工事という意味です。

ということは、2番のフローリング張替えが落ちれば、3番と4番も自動的に落ちます。実際そうなりました。

この3つで162,614円。全体の3分の1近くが、1つの項目に紐づいていました。見積書を項目ごとに分解するとき、「◯◯に伴う」と書かれた行は、親の項目とセットで見てください。親が落ちれば、まとめて落ちます。

管理会社が使った3つの論法

交渉の過程で、管理会社側は明確な理屈を3つ出してきました。実際のやりとりから、そのまま整理します。そして重要なのは、このうち2つはガイドラインに照らして正しいということです。

これは検算できます。フローリング張替えの工事金額174,420円のうち、貸主負担とされたのは46,389円でした。

数字は一致しています。管理会社は本当に47年で按分していました。ただし、ここで気づいておきたいことがあります。この按分は、借主にとって不利な扱いではありません。むしろガイドラインの原則より借主に有利な方向です。理由は次の章で説明します。

これはガイドラインの記述と一致しています。後で原文を出しますが、部分的な補修については経過年数を考慮しない、と明記されています。つまり「12年住んだから安くしろ」という反論は、この項目には効きません。

ガイドラインの別表を見ると、水回りのカビは「使用期間中に清掃・手入れを怠った結果生じた場合」に借主負担とされています。カビが生えていれば即座に借主負担、という書き方ではありません。分かれ目は「手入れを怠ったかどうか」です。

国交省ガイドラインの原文はこう書いてある

ここまでの話の根拠になっているのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」です。よく名前だけ引用されますが、実際の文章を読むと、世の中で言われている内容と食い違う部分があります。3箇所だけ原文を出します。

① 経年変化・通常損耗の分は、賃料として支払い済み

② ただし「経過年数を考慮しない」ものがある

ここが、多くの解説記事で抜け落ちている部分です。

③ ハウスクリーニングは、原則としては貸主負担

同じ別表では、「風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ」について、使用期間中に清掃・手入れを怠った結果として汚損が生じた場合は借主の善管注意義務違反にあたることが多い、とされています。論法3の根拠はここですが、繰り返すと条件は「手入れを怠った結果」であることです。

交渉の手順（争う所と譲る所を分ける）

今回の事例から取り出せる手順は、次の5つです。

1. 総額で交渉しない。項目ごとに分解する 「高すぎます」「まけてください」では動きません。動いたのは項目単位の指摘です。まず見積書を1行ずつ書き出してください。
2. 各項目を3つに仕分ける ①経年で説明がつくもの（争う）②自分が壊した・なくしたもの（認める）③契約の特約に基づくもの（争いにくい）。今回は①が12項目、②が2項目、③が1項目でした。
3. 認める項目を、先に認める クリーニング代と、壊した2点は最初から争っていません。譲る所を先に示すと、争う所の話が進みます。全部を突っぱねると、全部が止まります。
4. 争う項目は「年数」ではなく「原因」を聞く 「何年住んだから減額して」ではなく、「この剥がれが、通常の使用では生じないと判断した根拠は何ですか」と聞きます。備考欄の「破損」「面材剥がれ」といった一言が、どういう事実に基づくのかを確認する形です。
5. やりとりは必ず文字で残す 今回もメールでのやりとりです。立会いの場で口頭でサインを求められても、その場で確定させる必要はありません。

よくある質問

まとめ

退去費用の相場を知りたいとき、本当に必要なのは総額の目安ではありません。自分の見積書の1行1行が、どちら側の負担なのかを判断する基準です。

今回の事例では、その基準は「12年6ヶ月という時間で説明がつくかどうか」でした。説明がつくものは消え、つかないもの（なくした部品と割れたフタ）だけが残っています。金額にして117,396円、税込129,136円。敷金160,000円の中に、きちんと収まりました。