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賃貸の更新料とは。通知を送る側の管理会社が全部説明する
更新料は、契約を更新するときに貸主へ支払うお金で、首都圏では新賃料の0.5〜1ヶ月分が一般的です。関西など、そもそも更新料の慣習がない地域もあります。
そして実務では、更新のタイミングで払うのは更新料だけではありません。更新事務手数料・火災保険の更新・保証会社の更新料が同時に来ます。当社は更新通知を送る側の管理会社として、その全体像から説明します。
更新時に払うものの全体像
| 項目 | 典型的な水準 | 支払い先 |
|---|---|---|
| 更新料 | 新賃料の0.5〜1ヶ月分 | 貸主 |
| 更新事務手数料 | 0.25〜0.5ヶ月分程度 | 管理会社・仲介会社 |
| 火災保険の更新 | 2年で1.5〜2万円程度 | 保険会社 |
| 保証会社の更新料 | 年1万円前後 or 賃料の10〜30%/年 | 保証会社 |
家賃10万円なら、合計で15〜19万円前後が2年ごとに出ていく計算です。「更新料1ヶ月分」だけを見て資金計画を立てると足りません。
払う義務はあるのか（判例の話）
更新料は法律で定められたお金ではなく、契約書の特約で発生します。有効性については最高裁判決（平成23年7月15日）があり、更新料の額が賃料や更新期間に照らして高額にすぎるなどの特段の事情がない限り、有効と判断されています。
- 契約書に更新料の定めがある → 支払い義務があるのが原則です
- 契約書に定めがない → 支払い義務はありません。まず契約書を確認してください
- 「1ヶ月分」は高額すぎ？ → 判例の水準では、2年更新で1ヶ月分程度は有効とされる範囲です
払わないとどうなるか
- 督促…管理会社から支払いの案内・督促が届きます
- 法定更新になる場合…合意更新の手続きをしないまま住み続けると、借地借家法により従前と同条件で更新されたものとみなされます（法定更新）。ただし契約書の内容次第では法定更新後も更新料債務が争点になり得ますし、貸主との関係は確実に悪化します
- 長期化すると…未払いを理由とした信頼関係の破壊が争われ、契約解除・明け渡しのリスクに発展し得ます。判例上も更新料不払いが解除事由になった例があります
払えない事情があるなら、期日前に管理会社へ相談してください。分割の相談は実務でよくあります。連絡なしの不払いだけが、選んではいけない手です。
更新の流れ（通知を送る側から）
- 満了の1〜3ヶ月前…管理会社から更新通知が届きます。金額と手続き期限が書いてあります
- 更新するか決める…迷うなら更新と引っ越しの損益分岐を計算してから。解約するなら予告期限（通常1ヶ月前）に間に合うように（退去連絡の記事）
- 書類の返送と支払い…更新契約書（または合意書）に署名し、費用を払って完了
- 火災保険の更新を忘れない…保険切れの期間ができると、水漏れ等の事故時に無保険になります。当社が更新実務で一番気にするのはここです
よくある質問
Q更新料の値下げ交渉はできますか
特約で決まっている金額の減額交渉は、基本的に難しいのが実情です。交渉の余地が生まれやすいのは、賃料自体の見直し（周辺相場が下がっている場合）や、長期入居を理由とした条件相談です。感情論ではなく相場データを添えて管理会社経由で相談するのが現実的です。
Q更新料がない物件はありますか
あります。地域差が大きく、更新料の慣習がないエリアや、「更新料なし」を売りにする物件・管理会社もあります。その分が賃料に織り込まれている場合もあるため、総額で比較してください。
Qフリーレントで入居した場合の更新はどうなりますか
フリーレントは入居時の賃料免除であり、更新条件とは別です。契約書の更新条項どおりに更新料が発生します。短期解約違約金とセットのことが多いので、契約書全体を確認してください。
まとめ
① 更新料は特約ベース。首都圏は0.5〜1ヶ月・地域差が大きい。
② 実務では事務手数料・火災保険・保証会社更新も同時に来る（計15〜19万円/家賃10万円の例）。
③ 最高裁は「高額にすぎない限り有効」。定めがなければ義務なし。
④ 払わない・連絡しないが最悪手。迷うなら損益分岐を計算してから決める。
この記事は2026年7月27日時点の法令・公開情報および当サイトで実測した料金に基づいています。制度・料金は変わることがあります。許認可・登記・税務の個別判断は、所管庁・専門家にご確認ください。本記事は論点の整理であり、法的助言ではありません。