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法定更新とは。サインしなくても契約は続きます——ただし落とし穴が1つだけあります
法定更新とは、更新の合意ができないまま契約期間が満了しても、法律の力で契約が自動的に続く仕組みです（借地借家法26条）。条件は従前のまま。つまり更新書類にサインしなくても、家賃を払っている限り住み続けられます。
ここまでは多くの解説サイトに書いてあります。この記事で足したいのは管理実務からの注意点です。法定更新で続くのは「賃貸借契約」だけ。火災保険・保証会社・借家人賠償といった周辺の契約は法定更新されず、放っておくと別々に切れます。無保険で住む状態がいちばん危ない——ここまで含めて解説します。
合意更新と法定更新の違い
| 合意更新 | 法定更新 | |
|---|---|---|
| 成立の仕方 | 双方が更新書類に合意・記名 | 合意がないまま期間満了で自動成立 |
| 契約条件 | 新条件（家賃改定などを反映） | 従前と同一条件 |
| 契約期間 | 通常2年など期間を定め直す | 期間の定めのない契約になる |
| 更新料 | 契約の定めに従い支払うのが通常 | 契約書の文言により争いがある（後述） |
| 以後の更新 | 2年ごとに更新手続きが発生 | 期間がないので以後の更新自体がなくなる |
ポイントは「期間の定めのない契約になる」ことです。悪いことではありません。借主からはいつでも解約を申し入れられ（申入れから3ヶ月で終了・民法617条）、貸主からの解約には6ヶ月前の申入れに加えて正当事由が必要（借地借家法27条・28条）。立場としてはむしろ借主が守られた状態が続きます。
どういうときに法定更新になるか
- 家賃の値上げでもめて、合意できないまま満了日が来た…いちばん多いパターン。値上げを拒否しても契約はこの仕組みで続きます
- 更新書類を返送しないまま満了日が過ぎた…書類の出し忘れでも法律上は法定更新が成立します（ただし放置は下記の落とし穴に直結します）
- 貸主・管理会社が更新通知を出し忘れた…貸主側が期間満了の1年前〜6ヶ月前に更新拒絶の通知をしていなければ、自動的に法定更新です
定期借家契約には法定更新がありません。契約書の表題や条項に「定期建物賃貸借」とあれば、期間満了で契約は終了し、続けるには再契約（＝新条件の合意）が必要です。この記事の内容は普通借家契約が前提です。まず契約書の種類を確認してください。
更新料は払うのか——契約書の文言で分かれる
法定更新の実務でいちばん争いになるのがここです。結論は「契約書の書き方次第」。
- 「更新の際は更新料を支払う」とだけある契約…法定更新に更新料条項が及ぶかは解釈が分かれ、裁判例も結論が割れています。支払い義務を否定した例も肯定した例もあります
- 「法定更新の場合も更新料を支払う」と明記された契約…この文言があると、法定更新でも支払い義務が認められやすくなります
- 更新料の定めがない契約…そもそも支払い義務はありません
つまり「法定更新にすれば更新料を払わなくていい」と断言するサイトは不正確です。契約書の更新料条項の文言を確認するのが先。もめそうなら、その条文を持って自治体の無料法律相談へ行くのが確実です。
唯一の落とし穴：保険と保証会社は法定更新されない
管理実務の立場からいちばん伝えたいのがここです。法定更新で自動的に続くのは貸主との賃貸借契約だけです。
| 契約 | 相手 | 法定更新で続く？ |
|---|---|---|
| 賃貸借契約 | 貸主 | 続く（従前と同一条件） |
| 火災保険（家財＋借家人賠償） | 保険会社 | 続かない。保険期間満了で終了。更新手続きか再加入が必要 |
| 保証会社の保証委託契約 | 保証会社 | 契約により年間保証料・更新保証料が別途発生し続ける。滞納すると保証が切れることも |
借家人賠償責任保険が切れたまま火事や水漏れを起こすと、数百万〜数千万円の賠償を無保険で負います。更新書類とけんかしていても、保険の期日だけは自分で管理して更新してください。ここが法定更新の唯一にして最大の落とし穴です。
管理会社が更新書類の返送を急かす理由
私たち管理側から見ると、法定更新は「もめている状態」よりも「書類が返ってこないだけ」のケースが大半です。管理会社が返送を催促するのは、更新料のためだけではなく、保険の継続確認・連帯保証人や緊急連絡先の情報更新・家賃改定の機会がすべて更新のタイミングに束ねられているからです。条件に不満がないなら、合意更新に応じるほうが周辺契約もまとめて整理されて安全——これが実務側の本音です。
よくある質問
Q法定更新になったら、その後2年ごとの更新はどうなりますか
期間の定めのない契約になるため、以後の「更新」という概念自体がなくなります。更新料の請求機会もなくなるため、貸主側はこれを嫌って合意更新を求めるのが実務です。
Q法定更新のあとで家賃の値上げを求められることはありますか
あります。賃料増減額請求（借地借家法32条）は契約の期間や更新とは無関係にいつでも行使できます。対応は値上げ通知が来たときと同じで、合意しない限り従前の家賃のままです。
Q法定更新になると退去時に不利になりますか
なりません。原状回復のルールも敷金の扱いも従前の契約条件のままです。退去時の扱いは通常の更新を続けた場合と変わりません。
まとめ
① 法定更新＝合意がなくても従前と同一条件で契約が自動継続（借地借家法26条）。サインは必須ではない。
② 期間の定めのない契約になり、以後の更新手続き自体がなくなる。借主からは3ヶ月前申入れでいつでも解約可。
③ 更新料の要否は契約書の文言次第。「法定更新なら払わなくていい」は不正確。
④ 最大の落とし穴＝火災保険と保証会社は法定更新されない。保険の期日だけは必ず自分で管理する。
この記事は2026年7月27日時点の法令・公開情報および当サイトで実測した料金に基づいています。制度・料金は変わることがあります。許認可・登記・税務の個別判断は、所管庁・専門家にご確認ください。本記事は論点の整理であり、法的助言ではありません。