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賃貸の火災保険、指定のものに入らないといけないのか
賃貸契約で義務付けられているのは、ほとんどの場合「所定の補償を備えた火災保険に加入すること」です。特定の保険商品への加入までが条件かどうかは、契約書・重要事項説明の記載によります。
当社は管理会社として保険の窓口も担う立場ですが、この記事はその立場を割り引いて読めるように、仕組みとお金を全部開示して書きます。窓口の保険は2年1.5〜2万円程度が実務の水準、自分で選ぶネット型は年3,500円〜という実測値（日新火災・2026年7月27日取得）があります。
賃貸の火災保険は3つの部品でできている
| 部品 | 守る相手 | 中身 |
|---|---|---|
| 家財保険 | 自分 | 家具・家電・衣類が火災・水漏れ等で損害を受けたときの補償 |
| 借家人賠償責任 | 大家 | 部屋を焼損・水損させたとき、大家への賠償をカバー。詳細はこちら |
| 個人賠償責任 | 第三者 | 階下への水漏れなど、他人への賠償をカバー |
大家・管理会社が本当に必要としているのは2番目の借家人賠償です。だから契約条件は通常「借家人賠償◯◯万円以上を含む保険への加入」という形になっています。
「指定」の正体
実務の内側を書きます。仲介・管理会社の窓口で保険を案内するのは、①加入漏れ・補償不足を確実に防げる、②代理店手数料が収益になる、という2つの理由が重なったものです。①は借主のためでもあり、②は不動産会社のためです。
- 契約書に商品名まで指定がある場合…その条件で契約するかどうかの問題になります。交渉の余地は物件によります
- 「同等の保険加入で可」の場合…自分で選べます。実務ではこの形が多数派です
- どちらか分からない場合…管理会社に「借家人賠償◯◯万円以上を満たす保険に自分で加入し、証券の写しを提出する形でよいか」と聞いてください。この聞き方なら話が一往復で終わります
金額はどれくらい違うか（実測）
| 窓口で案内される保険（実務水準） | ネット型の例（日新火災） | |
|---|---|---|
| 保険料 | 2年で15,000〜20,000円程度 | 年3,500円〜（家財50万円の例） |
| 借家人賠償 | 2,000万円程度が一般的 | 2,000万円 |
| 個人賠償 | 付帯が一般的 | 1億円 |
| 家財 | 300〜500万円設定が多い | 50万〜2,000万円で自分で設定 |
差の主因は家財保険金額の設定です。窓口型は家財を厚めに設定していることが多く、単身で家財が少ない人には過剰なことがあります。逆に、安さだけを見て家財を50万円にすると、火災で全損したときに買い直せない。自分の家財の実額（家具・家電・衣類の再取得価格）を見積もってから金額を決めるのが正しい順序です。
大家側はなぜ保険を必須にするのか
貸主側の視点も開示します。無保険の入居者が火災や水漏れを起こすと、賠償能力がなければ大家と階下入居者が実損を被ります。保険加入は入居条件として合理性があり、当社も貸主側の立場では必須にしています。つまり「保険に入ること」自体は借主・貸主双方にとって合理的で、論点は「どの保険か」だけです。
切り替える場合の手順
- 契約書・重説の保険条項を確認…商品指定か、同等加入可か
- 管理会社に確認…借家人賠償の必要額（通常1,000〜2,000万円以上）と証券提出の要否
- 切替は更新タイミングが安全…更新時は現保険の満期と合わせやすい。無保険期間を1日も作らないことが絶対条件です
- 新保険の証券写しを管理会社へ提出…提出まで済ませて完了です
よくある質問
Q入居時に窓口の保険を勧められたら断れますか
契約条件が「同等加入可」であれば断れます。ただし入居申込〜契約の短期間に自分で手配する段取りが必要です。忙しければ初回は窓口で入り、更新時に切り替えるのが現実的な折衷案です。
Q火災保険に入らないとどうなりますか
加入が契約条件になっている場合、未加入・失効は契約違反です。実害としても、水漏れひとつで数百万円の自己負担リスクを背負うことになります。保険自体は必ず入ってください。
Q地震保険は必要ですか
家財の地震保険は火災保険とセットで任意付帯します。賃貸では建物は大家の保険の領分なので、自分の家財への地震リスクをどこまでカバーするかという判断です。保険料と家財額を見て決めてください。
まとめ
① 義務なのは「所定の補償を備えた保険」。商品指定かは契約書次第。
② 構造は家財＋借家人賠償＋個人賠償。大家が求める本体は借家人賠償。
③ 実測：ネット型は年3,500円〜。差の主因は家財の設定額。
④ 切替は更新時に、無保険期間ゼロで、証券提出まで。
この記事は2026年7月27日時点の法令・公開情報および当サイトで実測した料金に基づいています。制度・料金は変わることがあります。許認可・登記・税務の個別判断は、所管庁・専門家にご確認ください。本記事は論点の整理であり、法的助言ではありません。