造作買取請求権。特約で排除でき、事業用賃貸では標準的な扱いです
造作買取請求権は、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作（エアコン、内装、造り付けの棚など）について、契約終了時に時価で買い取るよう請求できる権利です（借地借家法33条）。
重要なのは、この規定が任意規定だという点です。1991年（平成3年）の借地借家法制定により、特約で排除することが認められました。そのため実務では、「賃借人は造作買取請求をしない」という特約を入れるのが標準になっています。事業用の賃貸では、ほぼ例外なく排除されています。
造作買取請求権とは
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 賃貸人の同意 | 賃貸人の同意を得て付加した造作であること |
| 造作であること | 建物に付加された物件で、賃借人の所有に属するもの |
| 建物の使用に客観的便益を与える | その建物の使用に客観的な便益を与えるものであること |
| 契約の終了 | 期間満了または解約申入れによる終了時 |
| 価格 | 時価 |
- 賃貸人から買い受けた造作も対象…前の賃借人などから賃貸人の同意を得て買い受けた造作も含まれます
- 賃借人の債務不履行による解除では認められない…賃料不払いなど賃借人の債務不履行により契約が解除された場合、判例上、造作買取請求権は認められないとされています
- 「時価」は取り外した時の価格ではない…建物に付加された状態での価格です。経年により価値が減少していれば、時価も低くなります
- 造作買取代金債権に建物の留置権は認められない…判例上、造作代金の支払いを受けるまで建物の明渡しを拒むことはできないとされています。造作の留置は認められる余地がありますが、建物全体は明け渡す必要があります
- 転借人にも認められる…適法な転借人も、賃貸人の同意を得て付加した造作について請求できます
特約で排除できる
- 1991年の借地借家法で任意規定になった…旧借家法では強行規定とされていましたが、借地借家法33条は37条の強行規定の列挙に含まれていません。したがって特約で排除できます
- 実務では排除するのが標準…「賃借人は、本契約終了時において、造作買取請求権を行使しないものとする」といった条項を入れます
- そもそも同意しないという方法もある…造作の設置に同意しなければ、買取請求権は発生しません。ただし無断で設置されれば原状回復の問題になります
- 同意する場合の書面…設置を認める代わりに、退去時は原状回復とし買取請求をしない旨を書面で確認します
- 1991年8月1日より前の契約…旧借家法が適用される契約では、造作買取請求権を排除する特約は無効です。古い契約が続いている場合は確認が必要です
対象になる造作
| 物件 | 判断 |
|---|---|
| エアコン、給湯器 | 造作にあたり得る（同意があれば） |
| 造り付けの棚、カウンター | 造作にあたり得る |
| 建物と一体化した内装 | 建物の構成部分となり、造作にはならない |
| 簡単に取り外せる家具・什器 | 独立性があり造作にならない |
| 賃借人が無断で設置したもの | 同意がないため対象外 |
- 建物と一体化すると造作ではなくなる…壁や床と一体になり独立性を失った場合、建物の一部（付合）となり、造作買取請求の対象ではなく有益費償還請求の問題になります
- 有益費償還請求は別の制度…建物の価値を増加させる費用を支出した場合、契約終了時に増価額または支出額の償還を請求できます（民法608条2項）。こちらも特約で排除するのが実務です
- 店舗の内装は多くが有益費の問題になる…造作か建物の一部かで適用条文が変わります
- 「同意」の証拠を残す…口頭の了解では後から争いになります。設置承諾書に条件を明記します
原状回復との関係
- 買取請求と原状回復は表裏の関係…造作を買い取れば原状回復は不要になり、買取請求を排除すれば賃借人が費用をかけて撤去することになります
- 事業用は原状回復が原則…オフィスや店舗の賃貸借では、スケルトン返しなど原状回復義務が重く定められることが一般的です
- 居住用のガイドラインは事業用に及ばない…国土交通省の原状回復ガイドラインは居住用を対象としており、事業用賃貸には直接適用されません。契約条項が優先されます
- 設置時に出口を決めておく…造作を設置する段階で、退去時に撤去するのか、残置してよいのかを書面で決めておくのが最も確実です
- 当社の実務…事業用の賃貸借契約では、造作買取請求権と有益費償還請求権をいずれも排除する条項を入れています。工事の承諾書には「退去時は賃借人の負担で原状回復する」と明記し、承諾と原状回復をセットで確認します
造作買取請求権は、条文だけ見ると賃借人に強い権利があるように読めますが、実際には特約で排除されているのが通常です。重要なのは契約書に排除条項があるかどうか、そして造作の設置に同意する際の書面をどう作るか。この2点で結論が決まります。
よくある質問
Q造作買取請求権は必ず認められますか
認められません。借地借家法33条は任意規定のため、特約で排除できます。実務では排除する条項を入れるのが標準です。
Q賃借人が無断で設置したエアコンも買い取る必要がありますか
ありません。賃貸人の同意を得て付加した造作であることが要件です。無断設置であれば原状回復の対象になります。
Q造作代金を受け取るまで明渡しを拒めますか
建物全体の明渡しを拒むことはできないとされています。造作買取代金債権について建物の留置権は認められないというのが判例の立場です。
Q店舗の内装工事も造作にあたりますか
建物と一体化して独立性を失った場合は建物の一部となり、造作ではなく有益費償還請求の問題になります。こちらも特約で排除するのが実務です。
まとめ
① 造作買取請求権は借地借家法33条の任意規定。特約で排除できる。
② 要件は賃貸人の同意を得て付加した造作であること。無断設置は対象外。
③ 賃借人の債務不履行による解除では認められない。建物の留置権も認められない。
④ 建物と一体化すれば造作ではなく有益費償還請求の問題になる。こちらも特約で排除する。
⑤ 設置を承諾する時点で退去時の扱いを書面で決めるのが最も確実。
この記事は2026年7月31日時点の法令・公開情報および当サイトで実測した料金に基づいています。制度・料金は変わることがあります。許認可・登記・税務の個別判断は、所管庁・専門家にご確認ください。本記事は論点の整理であり、法的助言ではありません。