トップ>入居・審査>サブリースと賃貸住宅管理業

サブリース契約。賃貸住宅管理業法で重要事項説明が義務づけられています

サブリースの仕組み

• オーナーは「貸主」、サブリース業者は「借主」…オーナーとサブリース業者の間はマスターリース契約（特定賃貸借契約）です。業者が借主であるため、借地借家法の保護を受けます
• これが最大の論点…借主であるサブリース業者は、借地借家法32条の賃料減額請求ができます。オーナーからの解約には正当事由が必要になります
• 勧誘者も規制の対象…建設会社、金融機関、コンサルタントなど、サブリース業者から委託を受けて勧誘する者も誇大広告等の禁止と不当な勧誘等の禁止の対象です
• 管理業の登録とは別…賃貸住宅管理業者の登録（200戸以上で義務）とサブリース規制は別の枠組みです

4つの規制

1. 誇大広告等の禁止…家賃、契約期間、契約解除に関する事項などについて、著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく優良・有利であると誤認させる表示が禁止されます。「30年家賃保証」といった表示で、実際には減額の可能性があることを記載しないのは問題になります
2. 不当な勧誘等の禁止…故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為が禁止されます。将来の家賃減額リスクを説明しないことが典型例です
3. 契約締結前の重要事項説明…契約締結の1週間程度前までに、書面を交付して説明することが望ましいとされています
4. 契約締結時の書面交付…契約成立後、遅滞なく書面を交付します

• 重要事項説明で説明すべき主な事項…賃貸住宅の所在地等、契約期間、家賃・敷金の額と設定根拠、家賃の減額の可能性および契約期間中の家賃改定の時期、契約解除に関する事項、維持保全の実施方法とその費用分担などです
• 「家賃が減額される可能性がある」ことを明示する…これが規制の中核です。「保証」という言葉だけを信じないよう促す制度設計になっています
• 免責期間の説明…引渡し後の一定期間、家賃が支払われない免責期間がある場合、その内容を説明します
• 違反には罰則がある…業務停止命令や罰金が定められています

家賃減額請求のリスク

• 借地借家法32条は特約で排除できない…「家賃を減額しない」という特約は無効とされています（普通借家の場合）。契約書に「◯年間家賃固定」と書かれていても、経済事情の変動等があれば減額請求が可能です
• 最高裁の判断がある…サブリース契約についても借地借家法32条が適用されるという判断が示されています
• 定期借家であれば排除できる…賃料の改定に関する特約を定めた定期借家契約であれば、増減額請求の規定は適用されません。マスターリースを定期借家とする方法があります
• オーナーからの解約は難しい…サブリース業者は借主として保護されるため、オーナーからの更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要です。立退料が必要になることもあります
• 中途解約条項の確認…契約書に中途解約の条項があるか、違約金がいくらかを確認します

契約前に確認すること

1. 家賃改定の時期と方法…何年ごとに見直すのか、どのような基準で改定するのかを確認します
2. 免責期間の有無…引渡し後の一定期間、家賃が支払われない条項がないかを確認します
3. 修繕費用の負担…原状回復費用、設備の修繕費用をどちらが負担するのかを明確にします。オーナー負担となっている範囲が広いことがあります
4. 解約の条件…オーナーから解約できるか、違約金はいくらか、予告期間はどれくらいかを確認します
5. サブリース業者の財務状況…長期の契約になるため、事業者の継続性を確認します

• 収支計画を保守的に見る…提示されたシミュレーションが、家賃改定や修繕費を織り込んでいるかを確認します
• 他社の条件と比較する…一括借上げではなく、通常の管理委託にした場合の収支と比較します
• 当社の立場…賃貸管理を行う会社として、サブリースと管理委託のどちらがオーナーに適しているかは物件と方針によります。「空室リスクを負わない代わりに手取りが減る」というトレードオフを理解したうえで選ぶべきものです。重要事項説明が義務づけられたのは、この理解を確保するためです

サブリース規制は、オーナーが「家賃保証」という言葉だけで判断しないようにするための制度です。家賃は減額され得る、オーナーからの解約は難しい。この2点を理解したうえで、それでもメリットがあるかを判断することになります。重要事項説明書は、その判断材料として交付されるものです。

よくある質問

まとめ