トップ>入居・審査>おとり広告。存在しない物件

おとり広告。存在しない物件、取引できない物件の広告は規約違反です

3つの類型

• 意図の有無を問わない類型がある…②の「取引の対象となり得ない物件」は、成約後の削除が遅れただけでも該当します。故意でなくても違反です
• 典型的な手口…相場より著しく安い物件を掲載し、問合せがあると「今申込みが入りました」と伝えて別の物件を紹介する、というものです
• 実在するが条件が違う場合…賃料や間取りが実際と異なる表示は、おとり広告ではなく不当表示の問題になります
• 「相談」「募集中」などの曖昧な表記も問題…取引できる状態にないのに掲載を続ける口実にはなりません
• ポータルサイトも監視している…不動産ポータルサイトは掲載物件の調査を行っており、違反があれば掲載停止などの措置をとります

成約済み物件の掲載

• 成約後は速やかに削除する…規約では、物件が成約済みとなったときは、速やかに広告表示を取りやめることが求められます
• 「速やかに」の解釈…業界の運用では、成約を知った日からできる限り早期とされ、数日以内の削除が求められます
• 元付業者からの情報伝達が要…客付業者は元付業者から成約の連絡を受けなければ削除できません。連絡の遅れが違反につながります
• レインズの成約報告…宅建業者は専任媒介・専属専任媒介契約の場合、成約したときは遅滞なくレインズに通知する義務があります
• 掲載更新日の管理…長期間更新されていない物件は、実際には取引できない可能性が高いと判断されます

宅建業法上の規制

• 宅建業法32条の誇大広告等の禁止…著しく事実に相違する表示、実際のものより著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示が禁止されています。おとり広告はこれに該当します
• 監督処分の対象…指示処分、業務停止処分、情状が特に重い場合は免許取消処分の対象です
• 罰則もある…誇大広告等の禁止に違反した場合、6か月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはこれらの併科が定められています
• 景品表示法の措置命令…公正競争規約は景品表示法に基づく協定であり、消費者庁による措置命令や課徴金納付命令の対象になり得ます
• 公正取引協議会の措置…違反調査、警告、違約金の課徴などの措置が行われます

防止のための実務

1. 成約情報を即座に共有する仕組みを作る…元付・客付の間で成約連絡のルールを決めます。連絡が来てから削除するまでの担当と期限を明確にします
2. 掲載中の物件を定期的に確認する…週次で在庫確認を行い、募集状況を更新します
3. 広告掲載の承諾を得る…元付業者から広告掲載の承諾を得たうえで掲載します。無断転載は別の問題を招きます
4. 掲載内容と現況を一致させる…賃料、初期費用、設備、間取りを最新の情報に保ちます

• 記録を残す…いつ成約の連絡を受け、いつ削除したかを記録します。調査を受けた際の説明材料になります
• 担当者任せにしない…複数のポータルサイトに掲載していると削除漏れが起きます。掲載媒体の一覧を作り、削除のチェックリストにします
• 問合せ対応の記録…「その物件は成約済みです」と伝えた場合、いつ成約したかを説明できるようにします
• 当社の実務…募集図面と掲載情報の更新は、成約連絡を受けた当日に行う運用にしています。おとり広告は意図しなくても発生するため、削除のフローを仕組みにしておく以外に防ぐ方法がありません

おとり広告は「意図的にやるもの」というイメージがありますが、実務で問題になる多くは成約済み物件の削除漏れです。故意でなくても規約違反であり、宅建業法上の処分対象にもなります。防ぐ方法は、成約から削除までのフローを決めて記録に残すことに尽きます。

よくある質問

まとめ