宅建業免許はバーチャルオフィスでは取れない。何が求められるのか

結論

宅地建物取引業の免許は、継続的に業務を行える事務所の実体がないと取れません。バーチャルオフィスは住所だけなので、この時点で不可です。

当社は東京都知事免許の宅建業者として、事務所の届出・免許の維持を実務として行っています。免許審査で何が見られるかを、その立場から整理します。

求められる3要素

物理的な実体…継続的に業務を行える施設であること。机・電話などが備わり、事務所としての形態があること
独立性…他の会社や個人の生活空間から独立していること。同一フロアに他社がいる場合は、固定式の間仕切りなどで区画され、他社の専用部分を通らずに出入りできること
専任の宅地建物取引士…事務所ごとに、業務に従事する者5人に1人以上の割合で、その事務所に常勤する宅建士を置くこと

形態別・宅建業の事務所として認められるか（一般的な運用。最終判断は免許権者）
形態	判定	理由
バーチャルオフィス	不可	実体がない
コワーキング（共用席）	不可	独立性がない（区画・専用出入口なし）
レンタルオフィス（個室）	条件付き	固定壁・扉で区画され、独立して使用できれば認められる場合がある
自宅の一室	条件付き	生活空間と区分され、事務所専用の出入口・動線が確保できれば可の場合がある
賃貸事務所	可	標準的な形態

免許権者（都道府県）への事前相談で確認されるのは、おおむね次の点です。

必ず事前相談をしてください。同じ「個室」でも、施設の構造と免許権者の運用で判断が分かれます。契約してから不可と言われるのが最悪のパターンです。申請前に、施設の図面を持って免許担当窓口に相談するのが実務の定石です。

自宅の一室でも、生活空間との区分と事務所専用の動線が確保できれば認められる場合があります。玄関から居間を通らずに事務所の部屋へ入れるか、といったレベルで見られます。賃貸住宅の場合は、これに加えて貸主の承諾の問題が乗ります。

事務所が用意できても、営業保証金（本店1,000万円の供託）または保証協会加入（弁済業務保証金分担金60万円＋入会費用）が必要です。事務所の月額だけでなく、開業資金全体で計画してください。

Q宅建業の免許申請で住所がバーチャルオフィスだと、その時点で落ちますか

申請書類の事務所欄と添付写真・図面で実体が確認できないため、受理・審査の段階で通りません。登記上の本店がバーチャルオフィスで、事務所は別に実体のある場所、という構成は相談の余地がありますが、事務所として届け出るのは実体のある側です。

Q支店を出すときも同じですか

従たる事務所にも同じ要件（実体・独立性・専任宅建士）がかかります。政令使用人の設置も必要です。

QITだけで完結する不動産テック事業でも事務所は要りますか

宅建業（売買・仲介等）の免許を取るなら要ります。免許不要の事業範囲（メディア運営・システム提供のみ等）なら事務所要件はかかりませんが、業務が仲介に踏み込むかどうかの線引きは事前に確認してください。

この記事の要点

① バーチャルオフィス不可・共用コワーキング不可。実体と独立性が要件。
② レンタルオフィス個室は「固定壁・使用権原・掲示・図面」がそろえば可の場合あり。
③ 申請前の事前相談が定石。契約してから不可が最悪。
④ 保証協会60万円〜など開業資金全体で計画する。

この記事は2026年7月27日時点の法令・公開情報および当サイトで実測した料金に基づいています。制度・料金は変わることがあります。許認可・登記・税務の個別判断は、所管庁・専門家にご確認ください。本記事は論点の整理であり、法的助言ではありません。

この記事について

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