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事故物件の告知。賃貸は概ね3年、自然死は原則として告知不要です

ガイドラインの枠組み

• ガイドラインは法律ではない…宅地建物取引業者が宅建業法上の義務を果たすにあたっての一般的な基準を示したものです。個別の事情により判断が異なることがあります
• 「日常生活の中での不慮の死」とは…階段からの転落、入浴中の事故、食事中の誤嚥など、居住用不動産で発生することが当然に予想されるものを指します
• 特殊清掃等が行われた場合は別…自然死であっても、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合は告知の対象になります
• 3年の起算点は「事案発生から」…賃借人が入れ替わっても、3年が経過するまでは告知します
• 買主・借主から問われた場合は答える…期間が経過していても、相手方から尋ねられた場合や、社会的な影響が大きい事案については告知が必要とされています

告知が不要な場合

• 老衰・病死などの自然死…統計上も、人の死因のうち相当数が自宅における老衰や病死です。これらをすべて告知対象とすると取引に支障が生じるという考え方が背景にあります
• 日常生活の中での不慮の死…転倒事故、誤嚥、入浴中の事故などです
• 賃貸借で3年が経過した場合…おおむね3年が経過すれば、原則として告げなくてよいとされています
• 隣接住戸で発生した場合…取引の対象となる不動産そのものではないため、原則として告知不要です
• 日常生活で通常使用しない共用部分…例えば屋上など、通常使用しない部分での事案は原則として告知不要とされています。逆に、日常的に使用するエントランスや共用廊下、エレベーターは告知の対象になり得ます

告知が必要な場合

• 他殺、自死、事故死…自然死や日常生活の中での不慮の死以外の死は告知の対象です
• 特殊清掃等が行われた場合…死因を問わず、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は告知します
• 売買では期間の定めがない…賃貸借の3年のような目安が示されていません。相当期間が経過していても告知が必要と判断されることがあります
• 社会的影響が大きい事案…報道されるなど社会に与えた影響が大きい場合、期間が経過していても告知が必要とされています
• 相手方から問われた場合…買主・借主から尋ねられれば、期間にかかわらず答える必要があります
• 告げるべき内容…発生時期（賃借人が入れ替わっている場合は事案発生時期）、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨です。氏名や具体的な死の態様など、遺族の名誉やプライバシーに関わる事項は告げる必要がないとされています

実務での運用

1. 売主・貸主に告知書で確認する…物件状況報告書（告知書）で、過去の人の死に関する事案の有無を確認します。宅建業者が自ら調査する義務までは課されていません
2. 回答があった場合は記録する…いつ、どこで、どのような事案があったかを記録します
3. 重要事項説明で告げる…告知が必要と判断した場合、重要事項説明書または物件状況報告書に記載して説明します
4. 判断に迷う場合は告げる…告げなかったことによる紛争のほうが影響が大きくなります

• 告知を怠れば損害賠償のリスク…契約の解除、賃料の減額、損害賠償請求の対象になり得ます。宅建業法上の指示処分等の対象にもなります
• 賃料の設定に影響する…告知事項がある物件は、相場より低い賃料設定になることが一般的です
• ガイドラインは賃貸・売買の居住用不動産が対象…オフィスなど事業用の物件については、ガイドラインの直接の対象外とされています
• 当社の実務…貸主から告知書で申告を受け、告知が必要な事案については重要事項説明で明示しています。3年の起算点は「事案発生から」であり、リフォーム完了時や次の入居者の退去時ではないという点を、貸主に説明することが多くあります

告知の判断は「自然死かどうか」と「特殊清掃等が行われたか」の2点でほぼ決まります。賃貸の3年という目安は覚えやすい数字ですが、期間が経過していても問われれば答える必要があるという点が抜けやすい部分です。判断に迷うなら告げる、が実務の原則になります。

よくある質問

まとめ