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借地権と借家権。土地を借りるか建物を借りるかで、保護の内容が変わります

存続期間の違い

• 借地権は最低30年…契約で20年と定めても30年になります。当事者の合意より法律が優先します
• 借家権には最低期間がない…1か月でも6か月でも有効です。ただし1年未満と定めると「期間の定めがない賃貸借」とみなされ、かえって解約しにくくなります
• 借家の一般的な契約期間は2年…法律上の要請ではなく実務の慣行です
• 建物所有目的でない土地の賃貸借は借地権ではない…資材置場、駐車場として土地を借りる契約は借地借家法の適用外で、民法の賃貸借になります。保護の内容が大きく違います

更新と正当事由

• どちらも正当事由がなければ終了させられない…賃貸人が更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、正当の事由が必要です
• 正当事由の判断要素…賃貸人・賃借人が土地（建物）を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、利用状況、立退料の提供などを総合考慮します
• 借地は建物があることが前提…借地権の更新後に建物が滅失した場合、賃借人は解約の申入れができます
• 借家の解約申入れは6か月前…期間の定めがない建物賃貸借で、賃貸人から解約を申し入れる場合、6か月経過で終了します。ただし正当事由が必要です
• 賃借人からの解約は緩やか…期間の定めがない場合、賃借人からの解約申入れは3か月で終了します（民法617条）。特約で1か月前予告としているのが実務です

対抗要件

• 借地は「借地上の建物の登記」で対抗できる…借地権の登記がなくても、借地人が自己名義で登記した建物を所有していれば、土地の新所有者に借地権を主張できます（借地借家法10条）。実務では借地権の登記はほとんどされません
• 建物の登記名義に注意…建物が家族名義や法人名義になっていると、借地権者本人の登記ではないため対抗できないおそれがあります。借地人と建物所有者の名義を一致させるのが原則です
• 借家は「建物の引渡し」で対抗できる…賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば新所有者に対抗できます（借地借家法31条）。鍵を受け取って住み始めていれば足ります
• オーナーチェンジでも契約は続く…建物が売却されても、引渡しを受けている賃借人の地位はそのまま新所有者に引き継がれます。敷金の返還義務も新所有者が承継します

定期借地・定期借家

• 事業用定期借地権は公正証書が必須…他の類型と違い、公正証書以外の書面では無効です。ロードサイド店舗などで使われます
• 定期借家は事前説明が要件…契約書とは別に、更新がない旨を記載した書面を交付して説明しなければ、定期借家としての効力が生じません。説明を怠ると普通借家になります
• 定期借家の終了通知…期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までの間に終了の通知が必要です
• 当社の視点…賃貸の仲介・管理をしていると、定期借家の事前説明書の交付漏れは実際に起きるミスです。契約書に「定期借家である」と書いてあるだけでは足りません。書面の交付と説明が別途必要という点が、この制度の落とし穴です

法人が事務所を借りる場合はほぼ借家権の話ですが、店舗を出す、資材置場を借りるといった場面では借地の論点が出てきます。特に「建物所有を目的とするかどうか」で適用される法律が変わり、保護の厚さがまったく違うという点は、契約前に確認しておく価値があります。

よくある質問

まとめ