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IT重説と書面の電子交付。2022年5月から重要事項説明書を電子化できます

IT重説の要件

• 相手方が書面を確認できる状態にしておく…事前に送付し、手元にある状態で説明を始めます。電子交付の場合は事前にデータを送ります
• 宅建士証を画面越しに提示する…相手方が視認できるよう提示し、確認してもらいます
• 音声・映像が不十分なら中断する…途中で通信が不安定になった場合、説明を中断して回復を待つ必要があります
• 相手方の承諾は必要ない（IT重説自体）…IT重説を行うこと自体に法律上の承諾要件はありませんが、実務上は事前に希望を確認します。電子交付には承諾が必要です
• 使用するツールに指定はない…要件を満たせば、一般的なビデオ会議ツールで実施できます

電子交付の要件

1. 相手方の承諾を得る…電磁的方法による提供について、書面または電磁的方法により承諾を得る必要があります。口頭の了解では足りません
2. 使用する方法と種類を示す…承諾を得る際、電磁的方法の種類および内容を示します
3. 宅建士が電子署名を行う…宅地建物取引士の記名に代えて、電子署名を行います
4. 出力して書面を作成できる形式にする…相手方がファイルを保存し、書面として出力できる形式であることが必要です
5. 改変が行われていないか確認できる措置…電子署名等により、改変の有無を確認できるようにします

• 承諾は撤回できる…相手方が電磁的方法による提供を受けない旨を申し出た場合、書面で交付します
• 37条書面も同様…契約書面についても、承諾を得れば電子交付ができます
• 電子契約サービスを使うのが一般的…電子署名と改変検知の要件を満たすサービスを利用します
• 印紙税がかからない…電子契約では紙の文書が作成されないため、印紙税は課されません。売買契約では金額が大きいため効果があります

当日の進め方

1. 接続と本人確認…映像と音声の状況を確認し、相手方が書面を手元に用意していることを確認します
2. 宅建士証の提示…画面上で提示し、相手方に確認してもらいます
3. 重要事項の説明…書面に沿って説明します。相手方が理解しているかを適宜確認しながら進めます
4. 質疑応答…質問を受け、回答します
5. 記名・署名…電子署名により行うか、後日書面で受領します

• 録画・録音は当事者の同意を得る…トラブル防止のために記録する場合、事前に同意を得ます
• 説明時間は対面と変わらない…IT重説だから短くしてよいわけではありません
• 相手方が複数の場合…連帯保証人や共有者がいる場合、全員が参加するか、別途説明の機会を設けます
• 実施記録を残す…実施日時、参加者、使用したツール、説明した内容を記録します

実務上の注意

• 遠隔地の入居者に有効…転勤や進学で遠方から契約する場合、来店の負担がなくなるのが最大のメリットです
• 高齢者や機器に不慣れな相手には向かない…操作の説明に時間がかかり、かえって負担になることがあります
• 通信環境の確認を事前に行う…当日つながらないという事態を避けるため、事前に接続テストを行うことがあります
• 電子交付の承諾書の様式…国土交通省が承諾書の例を示しています。承諾を得た記録を残すことが要件を満たす前提になります
• 当社の実務…遠方からの申込みではIT重説を提案しています。書面の事前送付と接続テストの2点を確実に行えば、対面と同じ内容の説明ができます。電子交付については、相手方の希望を確認したうえで判断しています

IT重説と電子交付は別の制度です。IT重説は「説明をオンラインで行う」、電子交付は「書面をデータで渡す」。前者に承諾要件はありませんが、後者には相手方の承諾が必要です。両方を使えばオンラインで完結しますが、片方だけを使うこともできます。

よくある質問

まとめ